Siste nytt
Kontakt
Dalveien 114
1718 Greåker
99 00 82 44
post@greakerdalen.no
Â
 VedtekterÂ
for GreÃ¥kerdalen borettslag org nr 950151692.Â
vedtatt pÃ¥ generalforsamling den 6.mars 2006Â
Endret punkt 8-1 (1), vedtatt av generalforsamling den 10. april 2012.Â
Lagt til nytt punkt 5-3, vedtatt av generalforsamling den 12. mars 2018.Â
Endring av punkt 8-1 (1) vedtatt av generalforsamlingen den 26.august 2021.Â
Endring av punkt 8-1 (1) vedtatt av generalforsamlingen den 27. april 2022.Â
1. Innledende bestemmelserÂ
1-1 FormÃ¥lÂ
GreÃ¥kerdalen borettslag er et samvirkeforetak som har til formÃ¥l Ã¥ gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og Ã¥ drive virksomhet som stÃ¥r i sammenheng med denne.Â
1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforholdÂ
Borettslaget ligger i Sarpsborg kommune og har forretningskontor i Sarpsborg kommune.Â
2. Andeler og andelseiereÂ
2-1 Andeler og andelseiereÂ
(1) Andelene skal være pÃ¥ kroner ett hundrekroner.Â
(2) Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.Â
(3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens § 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formÃ¥l Ã¥ skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formÃ¥l Ã¥ skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngÃ¥tt samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om Ã¥ skaffe boliger til vanskeligstilte.Â
(4) Andelseierne skal fÃ¥ utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.Â
2-2 Sameie i andelÂ
(1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameiere i andel.Â
(2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-2.Â
2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseierÂ
(1) En andelseier har rett til Ã¥ overdra sin andel, men erververen mÃ¥ godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.Â
(2) Borettslaget kan nekte godkjenning nÃ¥r det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene.Â
(3) Nekter borettslaget Ã¥ godkjenne erververen som andelseier, mÃ¥ melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.Â
(4) Erververen har ikke rett til Ã¥ bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til Ã¥ erverve andelen.Â
(5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, Vedtekter for GreÃ¥kerdalen 1 borettslag eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til Ã¥ erverve andelen.Â
Â
3. ForkjøpsrettÂ
3-1 Hovedregel for forkjøpsrettÂ
(1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett.Â
(2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende nÃ¥r andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk stÃ¥r i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste Ã¥rene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende nÃ¥r andelen overføres pÃ¥ skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller nÃ¥r et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.Â
(3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd fÃ¥r anledning til Ã¥ gjøre forkjøpsretten gjeldende og pÃ¥ deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.Â
3-2 Frister for Ã¥ gjøre forkjøpsrett gjeldendeÂ
Fristen for Ã¥ gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkÃ¥r. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhÃ¥ndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre mÃ¥neder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.Â
3-3 Nærmere om forkjøpsrettenÂ
(1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. StÃ¥r flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, avgjøres fordelingen ved loddtrekning mellom disse.Â
(2) Andelseier som vil overta ny andel, mÃ¥ overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.Â
(3) Forkjøpsretten skal kunngjøres ved intern distribusjon eller ved oppslag i borettslaget.Â
4. Borett og bruksoverlatingÂ
4-1 BorettenÂ
(1) Hver andel gir enerett til Ã¥ bruke en bolig i borettslaget og rett til Ã¥ nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.Â
(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformÃ¥l uten styrets samtykke.Â
(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene mÃ¥ ikke pÃ¥ en urimelig eller unødvendig mÃ¥te være til skade eller ulempe for andre andelseiere.Â
(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak pÃ¥ eiendommen som er nødvendige pÃ¥ grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.Â
(5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.Â
4-2 BruksoverlatingÂ
(1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.Â
Vedtekter for Greåkerdalen 1 borettslag
Â
Â
(2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:Â
- andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to Ã¥rene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre Ã¥rÂ
- andelseieren er en juridisk personÂ
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunnerÂ
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellenÂ
- det gjelder bruksrett til noen som har krav pÃ¥ det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.Â
Â
Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.Â
Har laget ikke sendt svar pÃ¥ skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en mÃ¥ned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.Â
(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.Â
(4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.Â
5. VedlikeholdÂ
5-1 Andelseiernes vedlikeholdspliktÂ
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. VÃ¥trom mÃ¥ brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngÃ¥s.Â
(2) Vedlikeholdet omfatter ogsÃ¥ nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.Â
(3) Andelseieren har ogsÃ¥ ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning bÃ¥de til og fra egen vannlÃ¥s/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal ogsÃ¥ rense eventuelle sluk pÃ¥ verandaer, balkonger o l.Â
(4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.Â
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter ogsÃ¥ utbedring av tilfeldig skade, herunder skade pÃ¥ført ved innbrudd og uvær.Â
(6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for Ã¥ utbedre, plikter andelseieren straks Ã¥ sende melding til borettslaget.Â
(7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.Â
5-2 Borettslagets vedlikeholdspliktÂ
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier. Vedtekter for Greåkerdalen 1 borettslag
Â
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som gÃ¥r gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til Ã¥ føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.Â
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter ogsÃ¥ utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.Â
(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.Â
(5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.Â
5-3 Innglassede balkonger (vedtatt 2018)Â
De utvidete og innglassede balkongene er ikke et tilleggs rom som skal brukes som boareal, men skal benyttes som en innglasset balkong. Balkongen anses som et uterom.Â
Andelseier har innvendig vedlikeholdsansvar for balkongen, herunder rengjøring av nedre skinneprofil, rengjøring av glass, rengjøring av aluminium og laminat, rengjøring av betonggulv, rengjøring og smøring av bevegelige deler.Â
Eventuelle utvendige tiltak pÃ¥ eksisterende trevegg i stuedel av leiligheten ut til balkongen, herunder hulltaking og gjennomføringer, skal det søkes skriftlig om, til styret.Â
Ved eventuelle skader pÃ¥ balkongen, glass, laminat, aluminium, skal styret kontaktes umiddelbart. Det er borettslaget som har utskiftningsansvaret for glass, laminat (fyllingsplate), og slike arbeider skal utføres av autoriserte fagpersonerÂ
6. PÃ¥legg om salg og fravikelseÂ
6-1 MisligholdÂ
Andelseiers brudd pÃ¥ sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd pÃ¥ husordensregler.Â
6-2 PÃ¥legg om salgÂ
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pÃ¥legge vedkommende Ã¥ selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til Ã¥ kreve andelen solgt.Â
6-3 FravikelseÂ
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.Â
7. Felleskostnader og pantesikkerhetÂ
7-1 FelleskostnaderÂ
(1) Felleskostnadene betales hver mÃ¥ned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en mÃ¥neds skriftlig varsel.Â
(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.Â
7-2 Borettslagets pantesikkerhetÂ
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er Vedtekter for Greåkerdalen 1 borettslag
Â
begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp pÃ¥ tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.Â
8. Styret og dets vedtakÂ
8-1 StyretÂ
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestÃ¥ av en styreleder og minst 2 høyst 6 andre medlemmer med minst ett varamedlem (endret GF 2012). Styrets medlemmer skal velges blant andelseiere som bor eller andre fysisk boende i borettslaget. Dersom dette ikke lar seg gjøre, kan andre velges. Ved salg kan et styremedlem sitte fram til 1. generalforsamling.Â
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to Ã¥r. Varamedlemmer velges for ett Ã¥r. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.Â
(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.Â
8-2 Styrets oppgaverÂ
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.Â
(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte sÃ¥ ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.Â
(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.Â
8-3 Styrets vedtakÂ
(1) Styret er vedtaksført nÃ¥r mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. StÃ¥r stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, mÃ¥ likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.Â
(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om:Â
1. ombygging, pÃ¥bygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget gÃ¥r ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,Â
2. Ã¥ øke tallet pÃ¥ andeler eller Ã¥ knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,Â
3. salg eller kjøp av fast eiendom,Â
4. Ã¥ ta opp lÃ¥n som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,Â
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som gÃ¥r ut over vanlig forvaltning,Â
6. andre tiltak som gÃ¥r ut over vanlig forvaltning, nÃ¥r tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget pÃ¥ mer enn fem prosent av de Ã¥rlige felleskostnadene.Â
8-4 Representasjon og fullmaktÂ
To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn.Â
9. GeneralforsamlingenÂ
9-1 MyndighetÂ
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.Â
9-2 Tidspunkt for generalforsamlingÂ
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert Ã¥r innen utgangen av juni.Â
(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Vedtekter for Greåkerdalen 1 borettslag
Â
9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamlingÂ
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.Â
(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være pÃ¥ minst Ã¥tte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være pÃ¥ minst tre dager.Â
(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene mÃ¥ vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, mÃ¥ hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet pÃ¥ ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen nÃ¥r styret har mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 9-3 (1).Â
9-4 Saker som skal behandles pÃ¥ ordinær generalforsamlingÂ
- Godkjenning av Ã¥rsberetning fra styretÂ
- Godkjenning av Ã¥rsregnskapÂ
- Valg av styremedlemmer og varamedlemmerÂ
- Eventuelt valg av revisorÂ
- Fastsetting av godtgjørelse til styretÂ
- Andre saker som er nevnt i innkallingenÂ
9-5 Møteledelse og protokollÂ
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.Â
9-6 Stemmerett og fullmaktÂ
Hver andelseier har en stemme pÃ¥ generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig pÃ¥ generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme.Â
9-7 Vedtak pÃ¥ generalforsamlingenÂ
(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.Â
(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen pÃ¥ forhÃ¥nd fastsette at den som fÃ¥r flest stemmer skal regnes som valgt.Â
(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.Â
10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvernÂ
10-1 InhabilitetÂ
(1) Et styremedlem mÃ¥ ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmÃ¥l der medlemmet selv eller nærstÃ¥ende har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.Â
(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning pÃ¥ generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstÃ¥ende eller om ansvar for seg selv eller nærstÃ¥ende i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pÃ¥legg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.Â
10-2 TaushetspliktÂ
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til Ã¥ bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget fÃ¥r vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.Â
10-3 Mindretallsvern Vedtekter for Greåkerdalen 1 borettslag
Â
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til Ã¥ gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.Â
11. Vedtektsendringer og forholdet til borettsloveneÂ
11-1 VedtektsendringerÂ
Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.Â
11-2 Forholdet til borettsloveneÂ
For sÃ¥ vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39.Â
Dalveien 114
1718 Greåker
99 00 82 44
post@greakerdalen.no